Главная→Домашнее хозяйство→Что надо знать при выборе риэлтора недвижимости. Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов

Что надо знать при выборе риэлтора недвижимости. Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов

На вас может работать высококлассный специалист в потертых джинсах, а вы откажетесь от услуг клерка в костюме-тройке. В чем же дело? В том, что первый «собаку сьел» на продаже квартир. А у второго, кроме лощеных туфель, за душой ни опыта, ни знаний. И хорошо, что вы смогли разглядеть это раньше, чем появились первые проблемы.

Однако обычному человеку отличить специалиста-риэлтора от неспециалиста довольно сложно. Мало того, проверить качество его работы еще труднее, ибо сам продавец или покупатель не является спецом в этой отрасли. Здесь отношения с исполнителем услуг в первую очередь строятся на доверии и, конечно же, на пунктах договора.

Начнем с доверия. Главный показатель хорошего агента по недвижимости — рекомендации знакомых. Если к этому человеку обращались несколько раз, и все сделки прошли гладко, то стоит присмотреться именно к этому человеку. При этом в среднем проверка «чистоты» одного объекта стоит от 10 тысяч рублей.

— Риэлтор должен вам нравиться (и внешне, и внутренне), — утверждает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Вы, как клиент, должны ему доверять, т.к. некоторый период времени он будет вашим единственным источником информации, советчиком и помощником.

Многие предполагают, что чем больше агентство недвижимости, чем обильнее его реклама, чем ближе к центру и богаче его офис — тем качественнее там оказывают услуги. Это не совсем так.

— Совсем необязательно заказывать риэлторские услуги у широко разрекламированного агентства по недвижимости, — уверена Ирина Сидорочева, юрист с высшим образованием, частный агент. — Иное небольшое агентство или частный риэлтор поможет вам провести сделки с недвижимостью зачастую оперативнее, дешевле и профессиональнее.

И действительно, все средства, затраченные на пиар, уже заложены в сумму сделки. Стоит ли переплачивать за имя, получая те же услуги? Вопрос риторический. Но помните, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо больше, чем частного специалиста. В любом случае вам нужно выбирать человека, а не громкое имя агентства.

Известно, что обеспеченные люди не доверят оформлять сделки с кому попало. Им есть, что терять, и они очень хорошо просчитывают свои риски. И любой другой вменяемый человек не придет ни в агентство, ни к риэлтору «с улицы». Рядовой челябинец осуществляет сделки с недвижимостью в среднем всего 2-3 раза на протяжении всей своей жизни. При этом суммы, стоящие в договоре купли-продажи, весьма и весьма существенные. Многие из нас и за 10 лет не заработают на обычную однокомнатную (если откладывать по 10 тысяч рублей каждый месяц, для простоты расчетов не учитывая инфляцию, хватит только на «убитую» хрущевку). Доверить весомую часть своей жизни и денег первому встречному решится разве что слишком недальновидный или авантюрный человек.

— Но даже если вам порекомендовали риэлтора, сразу уточните его специализацию, — советует Ирина Сидорочева. — Может, он больше времени занимается арендой, а не продажей квартир, или специализируется на загородной недвижимости, а не на городских объектах. В каждом направлении есть своя специфика, поэтому пусть он же и посоветует вам специалиста именно по вашей тематике.

Итак, по заверению Альбины Муратовой, профессиональный риэлтор должен обладать следующими навыками: оперативность, пунктуальность, коммуникабельность, общительность, внимательность, уравновешенность и «трезвость ума». Также немаловажно умение работать с цифрами (цены, метры, сроки), четко формулировать свои мысли и доходчиво их выражать. Но все же главное в работе риэлтора — желание постоянно совершенствоваться и расти, желание работать с людьми и для людей. Хороший риэлтор — это человек с развитым чувством интуиции, логики, отточенными до профессионализма методиками и навыками работы. Это как минимум хороший психолог, умеющий ценить свое время и время клиентов. Он отличный продавец и переговорщик, умелый оратор и умный специалист. Хороший риэлтор всегда работает на репутацию (своего агентства и свою личную), ему важно качество проведенной работы и сделки, а не количество сделок и процентов.

Это в идеале. А что же на деле?

Куда ни плюнь — везде риэлтор

На западе работа агентов по недвижимости серьезно отличается от российской. За границей специалисты подыскивают подходящие варианты и, после получения согласия от продавца и покупателя, приводят своего юриста. Теперь все интересы клиентов представляют специалисты с юридическим образованием. Они обговаривают тонкости договора и оформляют все необходимые документы. При этом договариваться они могут довольно долго. Известны случаи, когда юристы до полугода «утрясали» пункты сделки.

В России же все наоборот. Расскажу собственный опыт работы с риелторами. Нам советуют человека, он приезжает и проходит по квартире. Спрашивает, все ли документы в порядке. Мы, собственно, и не знаем, все ли в порядке, но честно показываем, что есть. Агент долго листает бумаги, изрекает глубокомысленное «угу, тут надо доделать» и исчезает в неизвестном направлении, иногда отвечая на телефонные звонки нечто неопределенное «работаем». В Интернете появляются объявления о продаже нашей с нужной нам суммой плюс надбавка 100-200 тысяч (в зависимости от аппетитов агента). Квартиру начинают смотреть люди, при этом многие из них не знают, куда выходят окна или изначально не хотят жить в хрущевке, отказывают в осмотре прямо у подъезда при упоминании, что у нас последний этаж. У большинства покупателей практически нет никакой информации о продаваемом жилье. Естественно, что до сделки с этим горе-агентом мы так и не доработали. Устный (!!!) договор пришлось разорвать уже через пару недель.

Наверняка вы также вспомните подобный негативный опыт работы с риэлтором по рассказам родственников, друзей и коллег. С непрофессионализмом агента по недвижимости пусть косвенно, но сталкивался каждый из нас. Все это можно объяснить довольно просто: в российской действительности у риэлторов нет профильного образования. Риэлторская деятельность не лицензируется, не сертифицируется, на риэлторов никто не учит. Кроме того, нет ни единого закона, регламентирующего данный вид деятельности. Все отношения типа «риелтор-клиент» регламентируются только пунктами договора, если он вообще есть.

В сфере покупки-продажи квартир на данный момент царит хаос. Однако часто люди боятся влезать в тягомотину оформления документов и не хотят сами разбираться в тонкостях законодательства. И эта профессия весьма востребована. Поэтому на практикуют доморощенные специалисты: домохозяйки, активная молодежь, нечистые на руку личности, обладающие жаждой легкой наживы на тотальной юридической неграмотности народа.

Нынешние риэлторы не смотрят даже стандартный пакет документов. И неважно, кто это: профессионал, работающий 15 лет на рынке, или юное создание-выпускница школы. Горе-агент не запрашивает элементарную справку из УК о прописанных в данной квартире гражданах. А потом выясняется, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетнего ребенка или человека, находящегося в МЛС. Или вот так:

Мы купили участок при помощи агентства недвижимости. А сосед протянул через него ветку газа. Как оказалось, нам продали землю без кадастровых документов, то есть наш надел земли официально не существовал. Выяснилось, что на территории поселка всего было выделено и оформлено только пара участков.

В другом случае при установленных кадастровых координатах участок оказался не вдоль дороги, а несколько сдвинут относительно нее. Да так, что треть участка была под трассой. Для продавца настоящее расположение участка также стало откровением.
Оба случая — из реальной судебной практики. А риэлтор продал и забыл.

Какой хороший риэлтор!

Но квалифицированные специалисты в сфере недвижимости все же есть. Хорошие агенты по недвижимости зачастую опираются на собственную юридическую подкованность (огромную пользу принесет высшее юридическое образование), и наработанный опыт. Профессионализм нарабатывается годами, разнообразием сделок и анализом судебных разбирательств в данной сфере.

Суть работы агента по недвижимости сводится к трем направлениям:
— Подбор вариантов и показ квартир
— «Продажа» достоинств квартиры покупателю, убеждение в ценности жилья
— Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки.
Каждым направлением должен заниматься отдельный человек, однако в российских реалиях всем этим занимается всего один: полупродажник, полуюрист, полупсихолог. При этом никто из нас, даже иногда и сами работники агентств недвижимости, зачастую и не знают, за что они берут деньги. И если раньше риэлтор требовал суммы просто за подбор вариантов (и хорошо, если хотя бы половина подходила под ваши требования), то сегодня, в едином информационном поле и свободном доступе в сеть Интернет каждый из нас может сделать это самостоятельно.

У вас должна быть четкая определенность, какие услуги вы получаете, оплатив работу риэлтора. Если с вами готовы работать без договора, если риэлтор не может четко объяснить, что именно он будет делать — не пользуйтесь его услугами.

Интересный момент настоящей работы агента по недвижимости — отсечение ненужных вариантов. Специалист находит 10 квартир, подходящих под ваши требования, и едет по всем адресам для того, чтобы воочию убедиться в соответствии описания действительности. Из каждой квартиры он должен предоставить подробный письменный или телефонный отчет, возможно, и с фотографиями. Где-то вид из окна подкачал, где-то дом покосился, где-то планировка оказалась не та, что нужно. Таким образом можно сузить выбор до 2-3 вариантов. И с ними уже начинает работать юрист.

Он раскапывает подробности о бывших владельцах квартиры (дома, участка и т.д.). Для начала специалист заказывает справку-выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРИП), ее стоимость около 250 рублей. Всего за сутки вы получите информацию, кто владелец квартиры и есть ли на нее не снятые обременения (залог в банке, несовершеннолетние дети и т.д.).

— Вы можете получить эту справку и сами, зная только адрес квартиры, — улыбается Ирина Сидорочева. — Однако вам предоставят информацию только о последних владельцах квартир. При этом стоит помнить, что изменения в этот реестр вносятся в течение 10 дней, а даты и число выданных запросов не сохраняются. То есть 9 дней назад эта квартира может быть уже продана, но сегодня вы об этом не узнаете. Интересно, что довольно часто на «лакомую» могут заказать выписку сразу несколько агентов. Они даже в очереди стоят вместе.

Хороший риэлтор постарается проследить, на каком основании недвижимость была передана из одних рук в другие. Это необходимо для видения точной всех сделок, проходящих с квартирой. Теоретически основания для расторжения каждого из них может найтись на любом из этапов этой цепочки. Однако специалист с опытом по этим документам сможет оценить все возможные риски.

Адвокат Андрей Коршунов считает, что выбирать надо скорее не агента, а юриста. Потому как наибольшая часть рисков сосредоточена именно в юридической составляющей покупки. И без грамотного решения юридического вопроса тут не обойтись.

Кроме проверки документов, хороший агент вызывает специалистов для анализа совокупной стоимости владения домом, где будут указаны все предстоящие расходы по эксплуатации здания. Дома стареют, ветшают, и больше всего денег тратится не на коммунальные услуги, а на капитальный и текущий ремонт.

Еще одним признаком хорошего специалиста является фиксированная сумма вознаграждения: в процентах от стоимости жилья или в тысячах рублей за проведение одной сделки. Если горе-риэлтор предлагает вам продать квартиру, к примеру, за два миллиона рублей, а все, что он выторгует сверху, заберет сам, — бегите от такого спеца! Он способен не только заморочить и вам, и покупателям голову, но и попросту сорвать выгодную сделку.

Каждый из нас понимает, что при обнаружении любых, даже незначительных недостатков квартиры покупатель начнет торговаться. Даже если в объявлении стоит лаконичное «без торга», это совсем не значит, что хозяин совсем не способен «немножко подвинуться». В этот момент начинается ад: риэлтор пытается выторговать для себя лишние 10-20 тысяч, покупатель принципиально не идет на такие «жертвы», вы же остаетесь без выгодной продажи за те средства, которую хотели выручить. При этом, даже если сделка состоялась, но впоследствии была расторгнута, то вы должны вернуть полную стоимость сделки вместе с гонораром риэлтора. И если он «заработал» на этой сделке кругленькую сумму, приготовьтесь с ней расстаться.

Неграмотность риэлторов способна добавить нервотрепки в любую, даже самую благополучную сделку. Договоры оформляются на бегу, время осмотра квартиры переносится по нескольку раз, забываются даты и нужные документы для совершения сделки…А чего стоит одно заявление, что «согласно законодательству, вы должны освободить квартиру в течение двух недель». На требование показать этот закон или хотя бы сказать его номер такие агенты не знают, что ответить. Это требование незаконно. Вы вольны согласовать разумные сроки, в которые сможете переехать, и прописать их в договоре. Только тогда им нужно будет следовать.

— Не является показателем хорошего риэлтора и первоначальная бесплатная консультация, — отмечает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Если человек является хорошим специалистом, то он ценит свое время и не готов тратить его бесплатно на разного рода встречи, пусть даже с потенциальными клиентами.

А гарантии?

Хороший не принимает за вас решение, покупать данную квартиру, или нет. Он может только предупредить обо всех возможных рисках, связанных с покупкой данного жилья. При этом абсолютное большинство людей ждут от риэлтора гарантий. А их не сможет дать никто. Ни один человек не может проверить всю историю продаж квартиры и уверить в ее кристальной юридической чистоте. И никто из нас не застрахован от проблем.

Вы никогда не сможете предусмотреть, есть ли у недвижимости, передающейся по наследству, наследник из другой области. К примеру, вы покупаете квартиру, а через месяц объявляется наследник на ее долю из Хабаровска. Завещание — не железобетонный документ, его можно подделать, оспорить, написать сотни раз в разных городах…. К недвижимости, переданной по завещанию, нужно относиться особенно осторожно.

—Хороший специалист всегда предоставит продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после, — утверждает Альбина Муратова. — Он проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приема-передачи квартиры, расписки в получении денег, пр.);

Отдельный разговор о подделке документов. Не надейтесь, что вас это не коснется, что в Челябинске использование подложных документов — скорее единичный случай. Любая «липовая» справка может принести вам множество проблем от многолетних судов до отмены сделки по покупке недвижимости.

К примеру, вам предоставили поддельные документы, указывающие на девственную чистоту квартиры, и вы решили ее купить и даже внесли аванс. Однако при регистрации сделки факты всплывают и вы отказываетесь от покупки жилья. А человек с вашим авансом может пропасть, попасть в больницу, или деньги пропить, может же такое быть? При этом суммы аванса могут быть весьма приличные, вам на другой вариант оставшихся денег может не хватить. И как возвращать свой залог? Суд — процесс небыстрый. А вы могли бы проверить легальность справок, если бы заказали и получили их сами, и избежать множества проблем.

Покупка квартиры в ипотеку также не обезопасит покупателя. Хотя банк же проверяет чистоту квартиры. Получается, что вам не надо тратиться на риэлтора. Дешево и сердито! Не тут то было. Для сбора всех необходимых документов для получения ипотеки нужна уйма времени или… правильно, один агент по недвижимости. Также стоит помнить, что банки отлично умеют продавать недвижимость, и, если что-либо произойдет, ваша ипотечная квартира будет выставлена на продажу, а остаток средств за ипотеку вы так или иначе должны будете заплатить. Банк ничего не теряет. Так что тут гарантий также никаких.

— Страховкой от всевозможных рисков может стать так называемое титульное страхование, — рассказывает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Это документ, указывающий на решение всех спорных вопросов силами страховой компании. И если по решению суда вашу квартиру придется вернуть — вам возместят затраты на ее покупку.

Грамотные специалисты в сфере недвижимости рекомендуют сначала не прибегать к помощи агентов, а попробовать стать риэлтором для самого себя. И если у вас в какой-то момент опустятся руки или вам нужна будет юридическая помощь, то вы будете точно знать, зачем вы обращаетесь к специалисту. И требовать (именно требовать) решить вашу проблему за определенную сумму.

И главный совет: не торопитесь при оформлении документов. Взвесьте за и против. Даже если все устраивает — подумайте. Дайте себе на это, допустим, три дня. Вы же не китайские носки на рынке покупаете….

По данным специалистов АН «Компаньон», при покупке-продаже квартиры необходимо проверить следующий перечень документов:
— Паспорт собственника
— Правоустанавливающий(ие) документ(ы) (документ-основание)
— Правоподтверждающий(ие) документ(ы)(свидетельство о праве собственности)
— Справка из ЖЭКа (ТСЖ, пр.) о составе семьи и об отсутствии задолженности
— Договор купли-продажи, который будет представлен на регистрацию в УФРС

Хороший риэлтор может вас избавить от многих хлопот, связанных с приобретением недвижимости, сэкономить ваши деньги, время и нервы. Плохой агент, наоборот, может растянуть поиски квартиры на несколько месяцев. Все зависит от вас. Найдите хорошего посредника и подпишите с ним правильный договор.

При выборе риэлтора или агентства недвижимости необходимо учитывать следующие критерии.

Также полистайте журналы, газеты. Респектабельные агентства не жалеют денег на рекламу. Не стоит сотрудничать с фирмами, которые даже на бесплатных сайтах не выкладывают фотографии и детальные описания объектов недвижимости.

При этом совсем не обязательно обращаться только в большие компании. Очень часто в них наблюдается большая текучка персонала. К самим риэлторам предъявляют минимум требований. Также раскрученные агентства в договорах с клиентами снимают с себя всю ответственность за неудачную сделку.

Обратите внимание на номер лицензии выбранного вами агентства. Если номер документа входит в первые несколько сотен, это значит, что он выдан давно. Компания успешно работаете на рынке длительное время. Если агентство зарегистрировано давно, а лицензия выдана недавно, то, скорее всего, суд уже лишал организацию разрешения на осуществление деятельности. Вероятная причина – нарушение норм законодательства.

Лучше сотрудничать с риэлтором, который проживает в вашем районе. Оформление документов, обсуждение условий сделки – все будет проходить более оперативно. Кроме того, такой агент лучше знает ситуацию на рынке недвижимости в вашем районе.

Проведите встречу с несколькими претендентами. Расскажите о своих требованиях к квартире, сколько денег готовы за нее заплатить. Если во время первой беседы риэлтор не сможет конкретно ответить на ваши вопросы, то лучше обратиться сразу к другому агенту.

Оформление договора

После того, как претендент утвержден, необходимо с ним подписать договор о сотрудничестве. Внимательно изучите все пункты. Если после этого у вас остались вопросы, то лучше обратиться к юристу.

Очень важно заключить договор с уполномоченным лицом. В против случае документ может быть признан недействительным. Если договор заключается с агентством, то его подписывает директор и скрепляет печатью. В том случае если поиском квартиры для вас будет заниматься частный риэлтор, то он зарегистрирован, как предприниматель. Расписывается на документе он или его доверенное лицо.

Предмет договора

В этом пункте оговариваются все услуги, которые предоставляет риэлтор: поиск жилья, проведение переговоров, подготовка документов, юридическое сопровождение сделки. Также в разделе необходимо указать требования к квартире, которую бы хотели приобрести, ее стоимость. Чем подробнее будут указаны ваши условия, тем лучше.

Большинство риэлторов предлагают своим клиентам подписывать эксклюзивный договор. Согласно его условиям покупатель не имеет права сотрудничать с другими посредниками или самостоятельно подыскивать жилье. Данные требования абсолютно законны – ст. 1007 Гражданского Кодекса РФ. Если клиент нарушил договор, то обязан выплатить агенту компенсацию. Ее размер также указывается в документе. Очень важно в нем указать срок, который дается риэлтору на поиск квартиры. Если он не справится с поставленной задачей, то вы имеете полное право расторгнуть соглашение.

Практика показывает, что если не подписывать данный договор с риэлтором, то он не будет прикладывать максимум усилий, чтобы подыскать вам жилье.

Срок действия договора

Документ лучше оформлять на короткий термин, иначе поиски могут растянуться на длительный период. Если в обязанности посредника входит только поиск квартиры, то лучше оформлять договор на один месяц.

В том случае, когда риэлтор также занимается регистрацией недвижимости или оформляется альтернативная сделка, то срок может быть более длительным – до трех месяцев. Как правило, агенты настаивают на оформлении договора на 6 месяцев. Но это не в ваших интересах.

Также в договор могут включить пункт, согласно которому он продлевается на новый срок, если клиент его не расторгнул. Настаиваете на том, чтобы это условие было исключено.

Оформление доверенности на агента

Если вы планируете все операции по покупке недвижимости (подготовка документов, открытие депозитного сейфа) переложить на риэлтора, то необходимо выписать на него соответствующую доверенность. В ней подробно указать все полномочия агента.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно в том случае, если риэлтор не выполняет поставленных заданий. При этом заказчик должен оплатить расходы, понесенные агентом. Но они на этом не останавливаются и в договоре указывают размер штрафов за его расторжение. Оспорить этот пункт можно в суде.

Какую же плату берут риэлторы за свои услуги? Стоимость работы обязательно указывается в договоре. Как правило, агенты берут 2-5% от стоимости приобретаемого жилья.

Большинство людей, задумываясь о покупке или продаже квартиры, обращаются в риэлторскую компанию или к частному маклеру. От того, насколько правильным будет ваш выбор, зависит результат и весь процесс сотрудничества. Если учесть, что подбор, проверка, проведение переговоров и собственно сама сделка - процессы не быстрые, общение с агентом порой растягивается надолго. Как правильно выбрать агента, как подобрать нужного вам человека?

Как выбрать агента?

Сразу хочу оговориться, что вопрос безопасности агентства (не «черные» ли там работают риэлторы) в рамках статьи не рассматривается - предполагается, что вы выбираете агента из числа профессионалов, имеющих опыт и рекомендации. Мы будем исследовать вопрос «подходящести» конкретного агента лично вам.

Помочь сориентироваться в ситуации «Собственник» попросил профессиональных психологов Люсю Карклэ и Асю Вангер, экспертов, имеющих 15-летний опыт тренерской работы и профессионального бизнес-консультирования.

Выбирая агента, очень важно прислушиваться к собственным ощущениям, не бояться и доверять им. Мы очень многое знаем и чувствуем интуитивно. С этого совета стоит начинать процесс выбора, считают психологи. «Есть одна небольшая проблема, которая, правда, может стать большим препятствием в выборе агента, - говорит Ася Вангер. - На практике те люди, которые подыскивают себе агента (или агентство), чувствуют себя не совсем уверенно, как будто не они - клиенты агентства, а совсем наоборот. И чувствуют себя заведомо "мельче" агента».

Можно изменить ситуацию следующим образом.

Перед выбором агента скажите себе: «Я нахожусь в выборе партнера, мне важно работать с агентом как с партнером». Люся Карклэ предлагает вам рассматривать операцию с недвижимостью (покупка, продажа, обмен) как проект. Она говорит: «Чаще всего, у вас просто нет достаточного количества времени (компетенции, опыта, сил, доступа к базам данных), чтобы сделать это качественно и быстро самому, поэтому вы и обращаетесь за помощью в агентство. Вы как бы делегируете своему агенту полномочия по выбору вариантов, согласованию договоров и другие подобные задачи. При этом вы передаете ему и частичную ответственность. Хотя в конечном счете ответственность, безусловно, ваша. По сути, вы выбирает партнера для проекта. Если вы качественно сделаете выбор сразу, то отношения с агентом могут быть долгосрочными. В идеале можно получить себе агента-партнера на всю жизнь для проектов, связанных с недвижимостью».

В выборе агента есть эмоциональная составляющая. Партнерство возможно только при высоком доверии. Доверие - суть партнерства. А как понять, испытываете ли вы доверие к конкретному агенту?

Первое и главное: при общении с агентом у вас должно возникать ощущение спокойствия. Кроме того, в вашей первой беседе с агентом должен чувствоваться баланс между слушанием вас и говорением, то есть у вас не должно создаваться постоянного ощущения «игры в одни ворота». Агенту-партнеру искренне интересно, что для вас важно, он внимателен, записывает ваши пожелания, фиксирует то, что вы говорите. «Еще одним подтверждением вашего ощущения доверия может быть желание продолжать общение с агентом в будущем», - говорит Ася Вангер. Можно задать себе вопрос после встречи: «Хочу ли я встретиться с ним снова, а еще 5 раз, а еще 10?» А ведь встреч предстоит немало. «После окончания встречи c агентом у вас увеличивается уровень энергии или вы чувствуете себя "выжатым лимоном"?» - такую перепроверку предлагает сделать Люся Карклэ.

Также эксперт советует обратить внимание на невербальную сторону общения. Попробуйте почувствовать: насколько вам приятен голос вашего визави, его тембр, скорость речи? Манеры? Присутствуют ли элементы схожести с вами или агент совсем другой? Совпадают вкусы? Ведь выбор объекта недвижимости - дело тонкое.

Если есть возможность, понаблюдайте, как «ваш» агент взаимодействует с другими агентами, с начальством, с клиентами. Слова - словами, дела - делами.

Если у вас еще на первом этапе взаимодействия есть внутреннее отторжение - вам не нравится манера говорить, запах, голос или манера поведения, - рассматривайте других кандидатов.

Оговорюсь, что диапазон допуска при выборе агента значительно шире, чем при выборе спутника жизни: если друзья передают вам проверенного агента, работой которого они были довольны, то, возможно, такой фактор, как не очень приятный тембр голоса агента, будет не самым весомым в принятии решения.

Чего следует избегать?

Порой проще считать сигналы, которые идут вразрез с вашими стандартами и вашим пониманием нормальности и комфортности ситуации. Ася Вангер рекомендует обратить пристальное внимание на такие аспекты: если агент не «соединен» со своим делом, порочит компанию, недружелюбно отзывается о своих прежних клиентах, коллегах и во всем ищет, что не так, то лучше с ним не связываться - есть шанс самому попасть в пул «плохих» клиентов. Вам будет значительно проще сотрудничать с человеком, у которого позитивное отношение к миру, работе, партнерству.

Если, рассказывая о своих предыдущих сделках, агент стремиться снять с себя ответственность за «промахи», это тоже тревожный сигнал. Ведь партнерство всегда предполагает разделение ответственности.

О чем спрашивать?

Так как цель - выбрать «своего» агента, говорит Люся Карклэ, то можно начать ваше импровизированное интервью именно с вопросов, нацеленных на оценку будущего партнера. Так и скажите: «Я нахожусь в состоянии выбора агента-партнера, и перед тем как я приму решение, можно я задам вам несколько вопросов?» Помните: вы не обязаны выбрать того, кто сидит напротив, напоминает психолог. Вопросы могут быть самые разные, вы можете составить свой список, исходя из собственных потребностей и взглядов на жизнь. «Я бы задавала, например, такие», - говорит эксперт:

Кто я для вас (как клиент) и какой клиент для вас идеальный? Что вам важно в отношении со мной как с будущим клиентом (возможно, доступность по мобильному телефону в оговоренное время, а может быть, и определенные жизненные ценности)?

Можно задать сразу и вопросы, связанные с взаимодействием:

Если вы не сможете найти за указанный срок требуемый объект, как мы будем действовать дальше и какова ваша ответственность? Если через месяц я решу, что не хочу продолжать сотрудничество, то что мне нужно будет сделать и как вы к этому отнесетесь?

Попросите рассказать агента о своей самой успешной и неуспешной сделке. Ответы на вопросы, касающиеся прошлого, дают, как правило, намного больше информации о человеке, чем на вопросы о текущих делах.

Обращайте внимание на то, что действительно важно для агента при ответах на ваши вопросы, следите, насколько ваши убеждения и ценности совпадают. Ведь агент - это проводник к вашей мечте. Важно, чтобы он понимал, куда именно нужно вести!

По реакциям человека, по его ответам вы сможете понять, хотите ли вы сотрудничать именно с этим агентом. Профессионал никогда не испугается диалога. Если человек с вами открыт и честен, он всегда даст вам пространство, время для обдумывания и не станет «загонять в угол» необходимостью принять решение и подписать договор мгновенно.

Если ваш внутренний «советчик» получил достаточно ответов на все вопросы и вы испытываете расположение к агенту, можете договариваться о сотрудничестве.

«Если вы хотите сказать нет, то легче всего выйти из ситуации, попросив тайм-аут. Возьмите время на размышление. Спросите, с кем можно связаться в агентстве, чтобы сообщить свое решение. Скажите прямо, что вам нужно время подумать, и уточните, через сколько дней вам нужно позвонить, чтобы дать ответ. Если агент спросит, какие у вас остались сомнения, чем еще он может вам помочь, - это знак заботы и признак того, что он держит фокус на ваших потребностях», - подводят итог Ася Вангер и Люся Карклэ.

Если вы сомневаетесь, не спешите соглашаться. Подождите пару дней и тогда уже принимайте решение. Кому-то для правильного выбора достаточно одного взгляда и интуитивной догадки, а кому-то нужно «переспать» со своими вопросами и принять решение утром, на свежую голову.

Желаю вам встретить именно вашего агента. Тогда все перипетии пути к вашей заветной цели вы пройдете с надежным партнером и приятным в общении человеком. А это ценно само по себе!

Работа с недвижимостью неизбежно связана с затратами времени и сил. Если вы собираетесь продать, арендовать или купить дом, одним из важнейших шагов, а, быть может, и самый главный - найти компетентного агента по недвижимости. Из этой статьи вы узнаете, как найти хорошего риэлтора и выстроить с ним грамотные отношения.

Шаги

Как найти хорошего риэлтора

Воспользуйтесь интернетом. Так вы сохраните свою анонимность и сможете сравнить маркетинговый план разных риэлторов, прежде, чем сделать выбор. Также вы сможете примерно оценить стоимость своей недвижимости.

Контакты риэлторских агенств и частных маклеров можно найти в любой газете или справочнике. Однако, не стоит бросаться звонить по первому попавшемуся на глаза номеру. Делая выбор, руководствуйтесь пунктами, приведенными ниже:

Отзывы и рекомендации. Проведите небольшой опрос родственников, друзей и знакомых - не исключено, что кто-то из них уже пользовался услугами риэлторских контор. В таком случае они смогут посоветовать вам квалифицированного специалиста, а также предостеречь от плохого.
Будьте осторожны с доброжелательными отзывами, размещенными в интернете, особенно на личном сайте риэлтора, и не содержащих никаких контактных данных или конкретной информации.
Выбирайте риэлтора со стажем. От стажа работы напрямую зависит качество предоставляемых риэлтором услуг. Выбирайте кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.

Получите первую консультацию. Позвоните выбранным кандидатам с целью получения первой консультации и задайте интересующие вас вопросы. Это поможет вам убедиться в компетентности риэлтора - консультация должна быть понятной и развернутой. Если во время беседы агент будет настойчиво зазывать вас на более полную консультацию в офис, либо пытаться заставить вас подписать какой-то договор, вам следует прекратить с ним разговор.

Встречайтесь на нейтральной территории. Как только вы выбрали подходящего агента, договоритесь с ним о встрече. Помните: профессиональному риэлтору важнее всего ваше удобство, поэтому он не будет привязываться к собственному офису. Лучше всего встретиться на нейтральной территории. Профессионал свого дела не станет навязывать вам свои услуги.

Выбирайте большие агенства по недвижимости с хорошим финансовым обеспечением. Такие агенства имеют определенные стандарты ведения практики, этические нормы и работают для того, чтобы удовлетворить требованиям клиентов. Конечно, плохие агенты встречаются и в крупных фирмах, но шансы нарваться на них значительно меньше, чем в маленькой брокерской конторе.

Попросите агента по недвижимости ознакомитьтся с типовым договором. Перед тем, как платить какие-либо деньги, обязательно прочтите договор! Лучше всего, не подписывая, взять документ домой, тщательно изучить все пункты, по возможности посоветовавшись с юристом. Если условия сделки, предложенные в договоре, вас не устраивают, оговорите с риэлтором возможность внесения изменений. Не ставьте свою подпись, если на документе есть надписи слишком мелким шрифтом - это обычно плохо заканчивается и сулит лишние денежные расходы.

Стоимость услуг риэлтора. Обычно стоимость услуг агентов по недвижимости составляет от 1 до 4% от сделки, в зависимости от сложности работы. Различие в стоимости услуг тех или иных агентов объясняется квалификацией риэлтора, его опытом, загруженностью и т. д.

Как грамотно выстроить отношения с риэлтором
1. Никогда не показывайте риэлтору, что вы находитесь в отчаянном положении. Риэлтор - это агент по недвижимости. Его главная задача - продать, продать и еще раз продать вам недвижимость. Вам нужно немедленно погасить долги или срочно продать квартиру, или вы мечтаете купить именно этот дом - риэлтору это знать необязательно. Гораздо лучше, когда риэлтор полагает, что вы не торопитесь с покупкой или продажей.
  
  Для подготовки договора и необходимой документации вам потребуется адвокат, специализирующийся на операциях купли-продажи недвижимости. ’’’Никогда не позволяйте риэлтору подыскивать для вас юриста или адвоката - не исключено, что юрист имеет материальную заинтересованность в том, чтобы вам продали тот или иной дом.’’’ Юрист может находиться в тесных отношениях с продавцом-посредником. Лучше самостоятельно выбрать себе адвоката.
  
  Не называйте риэлтору максимальную сумму, которую вы готовы выложить за покупку/аренду жилья. Первое, о чем спрсит ваш агент - какова максимальная сумма, которую вы готовы заплатить за покупку дома или квартиры. Не стоит покупаться на этот трюк. Просто назовите ту цену, за которую действительно хотели бы приобрести недвижимость и скажите, что это и есть максимальная цена. Не нужно думать, что при покупке дома ваш риэлтор собирается бороться за ваши интересы с риэлтором продавца.
  
  Чтобы избежать проблем в общении с риэлтором, нужно с самого начала выстраивать отношения в правильном ключе. Убедитесь, что у агента есть точный список ваших требований к недвижимости. Постарайтесь и сами придерживаться его, не меняя ежеминутно запросы. Изложите свои требования в письменном виде и отдайте агенту - пусть он до мельчайших подробностей знает, какую недвижимость вы ищете.
  
  Попросите у своего агента распечатку со всеми действительными ценами и изначальными листинговыми ценами на недвижимость в интересующем вас районе, чтобы выяснить, какую сумму заплатили за недвижимость владельцы, за какую она продается, а так же получить более полную информацию о домах. Знать цену, по которой продается недвижимость, очень полезно, но не менее важно знать, за сколько она изначально выставлялась на продажу и сколько уступили владельцы. Это необходимо для понимания состояния рынка в вашем регионе.
Что делать с плохим риэлтором